我们为什么买房

假设一套房子100万,首付20%,那么就是20万首付,贷款80万。假设贷20年,利率5.05%,每个月还5700元,接下去三年总共还贷20.5万。

假设接下去的三年内,

  • 房子每年升值15%,那么三年后房子的价格就是152万,转手卖掉,如果不考虑交易成本,到手就是82万,三年内总的资金投入是40.5万(20+20.5),三年的投资回报就是是100%!年收益26.5%
  • 房子每年升值10%,那么三年后这套房子的价格就是133万。转手卖掉,可以到手65万,投资收益是60%,相当于年收益17%
  • 就算房子每年只升值7%(相当于10年才翻一番,或者6年涨50%),那么三年后转手卖掉也有122.5万,到手54万,相当于总收益33.3%,年收益10%

房子每年升值10%是非常保守的,15%也有点保守。过去6年,涨幅达到或者超过3倍的房子比比皆是,总涨幅300%相当于平均每年升值21.6%。即便6年只翻一番(相当于20年房价涨十倍,其实不算很夸张),平均年增长也达到12.2%。未来六年,上海房价不翻一番,简直是不可能的事情。

所以我一直建议,二三十岁的年轻人现在应该尽量买可以承担的最贵的房子,这样才能最大化3-5年以后的收益。而且既然只有第一套房首付是20%,就要好好利用这个杠杆。如果首付提高到40%(第二套房),房产的投资收益就会小很多了:同样还是这套100万的房子,如果首付40万,贷款60万,贷20年,仍然是5.05%的利息,每个月还4280元,三年总还款15.4万。如果房子每年升值10%,那么三年后转手卖掉,到手82万,相对于过去三年的总投入55.4万,总投资回报率是48%,相当于每年将近14%, 比20%首付时的年收益17%低三个百分点,但是仍然比房产升值速度10%高出四个百分点。不过首付比例也不是越低越赚,zero down pay的往往利息超高,有些超过8%。

总之,在上面所述的各种情况下,年收益都达到或超过10%,真正的double-digit growth!

8 Comments

  1. 计算的人头晕脑胀啊~

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  2. 雷曼兄弟当初也是这么想的。

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  3. 可是,房市价格周期不是差不多十年轮回吗?应该不是单边走势吧?

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  4. 纽约的房价平均下来大概2000美元/平米,不到上海的两倍,所以很难预计这个上涨的趋势会像你说的那样保持下去。再说,涨上去又怎样呢,多数人不会买两套房吧,难道卖掉去租房子住吗?如果多买几套,冒的风险真是不小的。

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  5. 交易成本还是有一定比例的,呵呵

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  6. 风险一:这个计算方式是基于现有模式的,将来会怎么样大家不知道。风险二:这个是纯数据计算,未来不确定经济环境变化没有考虑,未来人口结构发展趋势也没有考虑在内。风险三:这个计算是建立在太多的主观美好臆测上的。

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  7. 你虚增收益了,首付2成,贷款80万,按照第一种升值后是152万,收益应该是152-80=72万。这个假设是居于每年都会涨价,以及个人每个月至少都有5700可用,并不是所有人都能满足的,万一风吹草动,一辈子就挂了

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