多数人的错误

最近下了一个offer,买了套town home,国内的说法是联体别墅,两个卧室的。原本的计划是先租个房子住短时间,等钱腾挪过来以后直接买个single family的。但几周前和柴叔叔吃了一次饭,想法有所改变。吃好饭回到家算了一笔账,以现在这边的贷款利率,这套房子每个月还贷款约900美元,加上税和物业管理费,每个月大约是总共1300美元左右。这么一套房子,如果是租房住的话,每个月的租金(含税和物业管理费)也差不多要1100-1300左右。最差的情况下,就算未来一年里这套房子再跌个5-10%,也就权当是付租金付掉了。况且,房贷利息还可以tax deductible,一年也能省下一千多块。所以和苹果商量了一下,然后又腾挪了一下手头的现金,就决定买了。花了两个周末,看了五六套房,就选中了其中的一套下了offer。

如今身在美国,投资理财方面需要考虑的因素比之前多很多。之前在上海时,因各种客观条件所限,所有的资产和收入都是人民币,所面对的也都是国内的市场、买家和卖家。而如今,需要同时看两边。其中主要有:人民币兑美元的汇率,中国的楼市,美国的楼市,美国的贷款利率,美国的股市,中国的股市。这些因素的短期、中期和长期预期的方向都各不相同,加上各类资产的流动性不同,以及各种不同的投资配比的可能性,要做出一个相对比较优化的策略很不容易。

人民币兑美元的汇率,对我个人来说,很难说到底是人民币升值好,还是人民币贬值好。有些影响是直接的,有些影响是间接的。而且,从上半年开始,市场上的声音就出奇的一致,几乎所有人都千篇一律的看涨人民币。汇率重新开始浮动以后的初期走势也差不多和市场的预期一致。但是,人民币兑美元的汇率昨天又掉回到6.81了。未来到底怎样,很难说。

四月份国内楼市调控一出,所有人都看跌楼市,看涨的声音几乎绝迹。之后几个月的走势、价格和成交量,也基本印证了之前大多数人的判断。但是昨天又看到国内主流媒体说,中国部分城市(包括上海)的楼市8月份又上涨了,成交量也回升了。未来会怎样,很难说。唱空的人还是很多,看多的人也不少。所谓房屋的租售比过低,所谓房价与居民收入的比率过高,这些可能都是短暂的。租售比过低,未必就意味着房价要下跌。或许未来几年租金会显著上升,慢慢把租售比拉回来,慢慢的把租金的投资回报率从现在的2-3%拉回到4-5%,或许也是可能的。房价与居民收入的比率过高,也未必意味着房价要下跌。官方已经放出风声,要执行中国的国民收入倍增计划。或许三五年内,房价不跌,居民收入倍增一下,房价也就显得不高了。但另一方面,8月份的回暖,也可能是大跌(-30%)前的回光返照。发生在香港楼市的事情也有可能在上海和北京再发生一遍。

最近美国的房贷利率又创新低,达到1971年以来的最低,30年固定利率只要4.3%左右,15年固定利率更只有3.8%左右,说心里话,真的是低的令人匪夷所思。上周官方公布数据,美国楼市7月的新房和二手房的成交量都低于预期,是最近15年的最低。看上去非常有地量地价的意思。新房的数据公布当天上午,道琼斯应声大跌,一度掉进一万点。但当天晚些时候就爬回来了,而且房地产相关的股票并未大跌,涨的不少。数据出来以后,唱空的论调非常多,甚至有人写文章说房地产将永久性的失去投资价值。

或许今日美国的楼市,正是2009年2月的中国楼市。那时一片萧条,贷款利率七折以后只有4%出头一点点,且首付只要20%,仍无人出手。但很快,在短短几个月时间内,市场就回过来了。有个朋友当时买了一套莱诗邸的三房,只要三百多万,后来到四五月份,等我去看的时候,开的高的就快开到五百万了。虽然美国市场的整体节奏不如中国的起伏那么迅速,但美国楼市未必不会在未来一两年内反弹。今天的价格相比2007年的高点,很多房子跌去了30%或更多,就算中长期仍然看跌,但短期反弹个10%-15%的可能性还是存在的。

市场很难预测,很难捉摸,只能走一步看一步,像打Texas Hold’em一样,安全第一。很多情况下,如果市场上所有人都形成了非常一致的判断,那么这个判断有相当的可能性是错的。

2 Comments

  1. 进来膜拜下投资专家

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  2. 如果某只股票上所有人都形成了非常一致的判断,所有人都把买手挂在今天预期的最低点,所有人都把卖手挂在今天预期的最高点——结局是:这只股票今天根本就开不了盘。

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