也谈租售比

国内的有识之士说起房价,经常喜欢用租售比这个数据。根据他们的计算,国内大城市的租金回报率远远低于国际通行的标准,用来衡量房价泡沫的标准。不过或许他们只让大家看到了硬币的一面,而没让大家看到硬币的另一面。

以上海的一些实际样本为例。在我之前住的那片,卖五百来万的房子,一般一个月能租到一万。因为国内没有物业税,租金大部分情况下都不交所得税的,房东基本只要付个物业费就可以了,一般一个月就三五百。遇到要开发票的房客,也就是两三个点。加起来,房东每个月净到手可以有九千五,一年就是十一万四千,租金回报率是2.3%。

以西雅图的一些实际样本为例。在我们现在经常活动的这片,普通condo的房价基本上是两百美元一平方英尺,租金基本上是一块钱一尺。一套卖二十五万美元的房子,一个月租金约莫是一千二到一千三的样子。这样算起来,名义上的租金回报率可以达到6%!如果就直接拿这个数字和上海的比,那上海的房价泡沫的确满严重的。

但那6%的回报率只是名义上的,房东实际到手的要比这个少很多。首先房东要交HOA,相当于中国的物业费。二十五万的房子,按一千两百尺算,一个月少则一两百,多则三四百。如果小区房龄很老,或者小区有游泳池健身房图书馆,HOA就高。相反,如果房子新、质量好,也没有游泳池什么的,开销就小,物业费就交得少。anyway,一年的HOA平均相当于房子总价的1%到1.5%。

其次,物业税(property tax)也是房东要负担的一个大头。根据房子所在的片区的具体情况,有些学区好的,就要多收物业税来资助教育;有些商业繁荣的,可以从sales tax里面贴补,就可以少交一些物业税。平均下来,一年的物业税一般相当于房价的1.5%左右。最后,租金还要交income tax。按照我们这一片的中位数收入算,租金怎么说也得交掉15%到20%的所得税。

七七八八的苛捐杂税统统扣掉,一套二十五万的房子,大部分情况下,每个月能到手的租金能有六七百块钱就算不错了。除非是能有办法少交一点income tax,或者找到HOA或者property tax特别低的房子,否则一年加起来租金回报率也就是在3%上下,也不比上海的高到哪里去。

如此看来,如果真的用租金回报率来衡量,上海(至少是我之前住的那片)的房价也就比西雅图地区的房价多一点点小泡沫而已。无独有偶,《经济学人》的The Economist House Price Indicator用的也是price-to-rents ratio来衡量泡沫度,他们最近一次的统计显示,美国十大城市房价被高估了4.6%,而中国房价被高估了18.1%——真的不算是比美国多很多泡沫哦。考虑到对上海的未来发展的预期,有这点溢价也算是合理的。

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